La cedolare secca è il regime fiscale agevolato e opzionale per le locazioni di immobili a uso abitativo. Funziona come un'imposta sostitutiva sul canone: invece di sommare i canoni al reddito e applicarci l'IRPEF (con scaglioni e addizionali), si paga un'aliquota fissa direttamente sul canone annuo.
Le aliquote: 21% e 10%
Esistono due aliquote ordinarie:
- 21%: aliquota standard, applicabile alla generalità dei contratti a uso abitativo idonei al regime.
- 10%: aliquota ridotta, prevista per i contratti a canone concordato e situazioni assimilate, nei comuni e nelle condizioni indicate dalla normativa.
L'aliquota ridotta non è automatica: dipende dal tipo di contratto, dal comune (in genere ad alta tensione abitativa) e dal rispetto degli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni di categoria.
Cosa sostituisce
Per il canone soggetto a cedolare secca, in linea di massima:
- Sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali sul canone.
- Sostituisce, in genere, l'imposta di registro annuale e quella di bollo sul contratto.
- Non sostituisce gli altri tributi sull'immobile, come IMU e TARI, che vanno gestiti separatamente.
Limiti e attenzioni
- Il regime della cedolare è generalmente riservato alle locazioni abitative; sono in genere escluse le locazioni commerciali, salvo casi e periodi specifici previsti dalla normativa.
- Optando per la cedolare, di solito non è possibile aggiornare il canone per la durata dell'opzione (es. adeguamenti ISTAT).
- Le regole tecniche cambiano nel tempo: verifica sempre il quadro vigente sull'Agenzia delle Entrate o con il tuo commercialista.
Per fare i conti
Per stimare il netto in regime di cedolare puoi usare il calcolatore di affitto netto: inserisci canone, mesi e aliquota e ottieni il netto annuo e mensile, eventualmente confrontando 21% e 10%.
Domande frequenti
- Cos'è la cedolare secca in poche parole?
- È un regime fiscale opzionale, riservato alle locazioni abitative fra persone fisiche, in cui il canone non concorre alla formazione del reddito complessivo: si paga un'imposta sostitutiva (21% o 10%, in base al tipo di contratto e ai requisiti) al posto di IRPEF e relative addizionali, e in genere non si pagano l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto.
- Quali sono le aliquote?
- L'aliquota ordinaria è il 21%. L'aliquota ridotta è il 10% ed è prevista per i contratti a canone concordato (e casi assimilati) nelle aree previste dalla normativa. La spettanza dell'aliquota ridotta va verificata caso per caso.
- Chi può scegliere la cedolare secca?
- In linea generale, il proprietario persona fisica che affitta un immobile abitativo (con relative pertinenze) a un'altra persona fisica al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Esistono varie eccezioni e specificità: per il caso concreto fai riferimento all'Agenzia delle Entrate o al tuo commercialista.
- Cosa sostituisce esattamente?
- Sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali sul canone, e in genere l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto. Non sostituisce gli altri tributi sull'immobile (IMU, TARI ecc.) né eventuali oneri locali.
- Si può cambiare regime?
- Il regime della cedolare secca si applica per opzione: la scelta si esprime in genere alla registrazione del contratto o nelle annualità successive con apposita comunicazione. Le regole pratiche cambiano nel tempo: verifica sempre il funzionamento attuale sul sito dell'Agenzia delle Entrate.