Il contratto a canone concordato è una delle principali alternative al contratto a canone libero (4 + 4) per le locazioni abitative in Italia. È pensato per chi vuole stabilire un canone non di mercato libero, ma definito in base agli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, in cambio di vantaggi fiscali per il proprietario.
Caratteristiche principali
- Durata: tipicamente 3 + 2 anni (3 di durata iniziale, rinnovo automatico per 2 alla scadenza, salvo i casi previsti dalla legge in cui può essere disdetto).
- Canone: non libero, ma calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento.
- Vantaggi per il proprietario: possibile accesso alla cedolare secca al 10% (se ricorrono le condizioni), eventuali agevolazioni IMU comunali in alcuni comuni.
- Vantaggi per l'inquilino: canone calmierato e spesso possibilità di detrazioni IRPEF se l'immobile è abitazione principale.
Differenza rispetto al contratto libero 4+4
Il contratto a canone libero 4 + 4 è il modello ordinario di locazione abitativa: 4 anni di durata iniziale con rinnovo automatico per altri 4, e canone liberamente determinato dalle parti, senza vincoli legati ad accordi territoriali.
Il canone concordato (3 + 2), invece, segue gli accordi territoriali stipulati in ciascun comune dalle organizzazioni di proprietari e inquilini: il canone non è libero, ma in cambio il proprietario può, se ricorrono le condizioni, accedere alla cedolare secca con aliquota ridotta del 10% anziché del 21%.
La scelta tra 4 + 4 e 3 + 2 dipende quindi da diversi fattori:
- Durata desiderata del contratto.
- Canone di mercato rispetto a quello previsto dall'accordo territoriale.
- Comune di riferimento e relativi accordi territoriali sottoscritti.
- Profilo fiscale del proprietario e convenienza della cedolare secca al 21% o al 10%.
L'aliquota ridotta del 10% non si applica automaticamente a tutti i contratti 3 + 2: spettanza, accordi territoriali applicabili e requisiti vanno sempre verificati caso per caso. Le informazioni in questa pagina sono a scopo informativo e non costituiscono consulenza legale o fiscale.
Connessione con la cedolare secca al 10%
Quando un contratto a canone concordato è stipulato in un comune ad alta tensione abitativa (o nei casi assimilati previsti dalla normativa), il proprietario può in genere applicare la cedolare secca con aliquota ridotta del 10%, anziché il 21% standard.
L'accesso al 10% non è automatico:
- Il contratto deve rispettare l'accordo territoriale del comune.
- Il comune deve rientrare nelle aree previste dalla normativa (o in altre condizioni equivalenti).
- In molti casi serve una attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale.
Per verificare se nel tuo caso il 10% è applicabile, rivolgiti a un'organizzazione di categoria, a un commercialista o consulta le informazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate.
Cosa non dice questa pagina
Questa guida non è una consulenza legale o fiscale: non entra nel merito del singolo contratto, dei requisiti specifici del comune e degli accordi territoriali, né delle attestazioni richieste. Per scegliere se e come stipulare un contratto a canone concordato, e per richiedere l'aliquota ridotta della cedolare, rivolgiti a un professionista.
Per fare i conti
Una volta verificato che il contratto rispetta i requisiti, puoi stimare l'effetto sul netto con il calcolatore di affitto netto, confrontando l'aliquota 21% e quella ridotta del 10%.
Domande frequenti
- Cos'è il canone concordato?
- È un contratto di locazione abitativa in cui il canone non è libero, ma è determinato in base ad accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata tipica è 3 + 2 anni (rinnovo automatico per ulteriori 2 anni alla scadenza, salvo casi specifici).
- Che rapporto c'è con la cedolare secca al 10%?
- Per i contratti a canone concordato stipulati in comuni ad alta tensione abitativa (e casi assimilati previsti dalla normativa) può essere applicabile la cedolare secca con aliquota ridotta del 10%. La spettanza non è automatica: dipende dal comune, dal tipo di contratto e dal rispetto degli accordi territoriali.
- Cosa serve per accedere all'aliquota ridotta?
- In genere serve un contratto effettivamente conforme all'accordo territoriale di riferimento (canone, durata, condizioni) e, in molti casi, un'attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie. Le regole pratiche variano nel tempo e per comune: meglio confermare con un'organizzazione di categoria o un professionista.
- Conviene il canone concordato?
- Dipende dal singolo caso. Tipicamente il canone è inferiore a quello di mercato, ma il vantaggio fiscale (cedolare al 10% se applicabile, eventuali agevolazioni IMU comunali) può compensare la differenza. La convenienza va valutata sul caso concreto.