Quando si sceglie un mutuo, una delle prime decisioni da prendere è il tipo di tasso: fisso o variabile. Le due opzioni hanno logiche e profili di rischio molto diversi.
Mutuo a tasso fisso
Il tasso resta lo stesso per tutta la durata del mutuo. Di conseguenza la rata è costante: sai esattamente quanto pagherai ogni mese, dal primo all'ultimo. Questo dà certezza di pianificazione.
Il prezzo di questa stabilità è che, al momento della stipula, il tasso fisso è in genere più alto del variabile, perché incorpora la copertura contro l'eventuale rialzo futuro dei tassi.
Mutuo a tasso variabile
Il tasso si aggiorna periodicamente in base a un parametro di riferimento (tipicamente Euribor) più uno spread applicato dalla banca. La rata può quindi aumentare o diminuire nel tempo, anche significativamente.
All'inizio il variabile è di solito più conveniente del fisso, ma espone al rischio che, in caso di rialzo dei tassi di mercato, la rata salga. Per questo è importante valutare la propria capacità di sostenere una rata più alta in futuro.
Da cosa dipendono concretamente i tassi
- Mercato: per il fisso conta l'IRS, per il variabile l'Euribor; entrambi variano continuamente in base alla politica monetaria della BCE e alle condizioni economiche.
- Spread della banca: il margine applicato dalla banca sopra il parametro di mercato.
- Profilo del richiedente: reddito, garanzie, affidabilità creditizia.
- Durata del mutuo: a parità di altre condizioni, durate più lunghe spesso hanno tassi diversi.
- LTV (Loan To Value): rapporto fra importo richiesto e valore dell'immobile. Mutui con LTV più alti sono generalmente più costosi.
Cosa valutare prima di scegliere
- Quanto è importante per te avere una rata sempre uguale (fisso) vs. la possibilità di pagare meno all'inizio (variabile).
- Quale aumento di rata potresti sostenere in caso di rialzo dei tassi.
- La durata del mutuo: più è lunga, più conta l'incertezza sui tassi futuri.
- Il TAEG (non il solo TAN), che include le spese obbligatorie ed è il dato più rappresentativo del costo reale.
- La presenza di prodotti alternativi: tasso misto, variabile con cap, opzioni di rinegoziazione/surroga.
Per fare i conti
Per stimare la rata in base a un dato TAN puoi usare il calcolatore rata mutuo; per vedere come cambiano capitale e interessi nel tempo, consulta il piano di ammortamento.
Domande frequenti
- Qual è la differenza fondamentale fra fisso e variabile?
- Nel mutuo a tasso fisso il tasso resta lo stesso per tutta la durata del finanziamento, e quindi anche la rata è costante. Nel mutuo a tasso variabile il tasso si aggiorna periodicamente seguendo un parametro di mercato (tipicamente Euribor), per cui la rata può aumentare o diminuire nel tempo.
- Da cosa dipendono i tassi?
- I tassi dei mutui dipendono dai tassi di interesse di mercato (per il fisso ci si riferisce di solito all'IRS, per il variabile all'Euribor), dallo spread applicato dalla banca, dal profilo del richiedente, dalla durata del mutuo e dal rapporto fra importo richiesto e valore dell'immobile (LTV).
- Esiste anche il tasso misto?
- Sì: alcune banche offrono mutui a tasso misto (con possibilità di passare da fisso a variabile o viceversa a determinate scadenze) o a tasso variabile con cap, in cui c'è un tetto massimo al tasso applicato. Anche questi prodotti hanno regole specifiche da leggere con attenzione.
- Conviene di più il fisso o il variabile?
- Non c'è una risposta universale: dipende dall'andamento futuro dei tassi di mercato (non prevedibile), dalla durata del mutuo, dalla propria capacità di sostenere variazioni della rata e dalla propensione al rischio. Per una valutazione personalizzata è opportuno rivolgersi alla propria banca o a un consulente indipendente.